2009郑州房地产市场发展预测报告

发布时间:2009-03-20  来源:合富辉煌河南市场研究部  撰文:

2009预测要点:1、保障性住房供应增加;2、团购将愈来愈受到开发商重视;3、只有品质过硬、高性价比的产品才能赢得市场;4、现房销售,对开发商的资金链提出更高的要求。

发展环境(虽然经济增速出现一定回落,但郑州主要经济指标仍在高位运行,经济保持稳步增长的态势没有改变,防止信贷增长过快引发经济结构调整,有利于优化经济发展方式。)

前三季度经济运行情况

    固定资产投资规模进一步扩大,经济增势放缓出现小幅回落。受美国次贷危机引发的全球金融动荡、改革开放以来经济增长的周期性因素、政府宏观调控的影响,郑州市经济增长速度随同全国经济形势出现一定程度回落,但主要经济指标都在高位运行,经济保持稳步增长的态势没有改变,防止信贷增长过快引发经济结构调整,有利于优化经济发展方式,减少资源环境等压力,为郑州能早日加入国民生产总值“3000亿俱乐部”提供有力保障。

2008年前三季度郑州市国民经济运行情况

前三季度生产总值

全社会固定资产投资规模

城镇固定资产投资规模

完成情况

2219.9亿元以上

1229.2亿元

1054.5亿元

同比增长

13.60%

31.90%

37.50%

回落

2%

5.70%

3.60%

 

郑州城市总体规划出炉

   《郑州城市总体规划(2008~2020)》中写道到2020年郑州市的经济地位将达到“全国区域性中心城市,全国重要的现代物流中心,区域性金融中心,先进制造业基地和科技创新基地”的高度。  

    总体规划在郑州东西向城市发展轴上布置两个商业主中心:第一,以现有的二七广场为中心,优化传统的区域商业中心;第二,以新郑州站客运枢纽为依托,再结合该枢纽的西部地区,建设新兴的区域商业中心,通过现代城市设计理念的引入,将其建设成为郑州最具吸引力、最具都市商业氛围的商业区。 

房地产救市措施

    2008年10月24日,郑州市政府公布了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》,从土地、住房结构、个人购房税费、公积金贷款等方面,给予地产开发和房屋买卖17条优惠政策。

    优惠措施主要有:买第二套房可申请公积金贷款,买“大户型”不再受限,打破了地域限制;对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;二手房交易时,实行缴补分离;收购符合条件的普通商品住房或二手房作为廉租住房房源,减少市场存量;根据批准的宗地划分方案,可分宗办理国有土地使用证,城中村改造收费可延缓缴纳,政府帮诚信开发商争取贷款等一系列措施缓解开发商资金压力。

    2008年11月20日,郑东新区管委会出台了《关于促进投资和繁荣的若干意见》,包括土地使用权可与他人合作、支持优质房地产企业、购房迁户口条件更宽、商贸服务业财政补贴十余项优惠政策,力助郑东新区顺利发展。

土地市场(2008年郑州市土地成交以城中村项目为多,据媒体公布今年成交土地为23宗土地共4252.32亩,其中9宗为城中村改造项目,面积为2720.06亩。)

土地政策

    2008年5月郑州市发“双令箭”解决闲置土地问题:闲置满1年不满2年的,政府将按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,土地闲置满2年的,政府将依法收回;8月31日前闲置土地将被依法处置。此举措在于盘活郑州土地市场,打击开发商的囤地行为,加速土地进入市场流通。

    2008年10月省政府下发了《关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见》,明确规定单宗土地出让规模省辖市不得超过150亩,小规模的开发能够提高土地的利用率,同时也为开发商减少土地成本。随这个意见的实施,郑州市的大盘将逐渐消失。

    郑州市进行城中村改造5年来,全市120个城中村(行政村)220个自然村目前已经获批改造的有94个行政村,计划在2010年完成改造。改造后的城中村政府鼓励多盖写字楼、商务楼,少盖商品住宅。

土地成交

    2008年郑州市土地成交以城中村项目为多,据媒体公布今年成交土地为23宗土地共4252.32亩,其中9宗为城中村改造项目,面积为2720.06亩;

    与去年疯狂拿地的情况恰恰相反,在拍卖过程中出现了冷场和无人竞争的状况。而金菊街南、石楠路东项目以每亩86.2万元成为2006年以来本市住宅用地挂牌出让的最低成交价格;2007年成交的“地王”(建设路伏牛路附近)因不符合规划被国土资源局收回,获得08第一拍“新地王”郑州电视台所在地(每亩633.2万)的开发商宣布退地,1月10日郑州相机厂的再次拍卖缩水近半,目前的市场不得不让开发商量力而为、忍痛割爱。

    外地背景开发公司的进入和扩张,如:福建省的福建宜发集团、厦门宏益华集团、连捷国际投资有限公司、利海集团等,周新庄、罗庄村城中村项目已签上海银都商城发展有限公司,国棉二厂也已签给香港宏业投资有限公司。

    郑州亚新房地产开发有限公司、河南中联创房地产开发有限公司强强联手以9.181亿元拿下佛岗地块,每亩合101.98万元,投资总额不低于32.6亿元,是郑州南区规模较大的城中村改造项目之一,整体改造规划总建筑面积约135万平方米。11月21日中原区分别以两个开发商联合的名义拍下一棉、三棉、四棉所在地。

商品房市场(2008年1至11月商品房累计预售面积为883.47万平方米,销售面积为602.76万平方米,供求比为1.47,截止到11月份商品房累计可售货量面积854.57万平方米,按目前销售速度,仍需11个月消化当前的销售存量。)

供求关系

    投放量和销售量都有所放缓,价格稳定上升,供大于求,但有转好趋势。2008年1—11月商品房累计预售面积为883.47万平方米,销售面积为602.76万平方米,供求比为1.47,截止到11月份商品房(包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州矿区)累计可售854.57万平方米,按目前销售速度,这将是郑州未来近11个月的销售量。

 

    2008年1—11月销售情况可分为三个阶段:

    第一阶段:经历07年下半年的宏观政策影响,市场一直处于供大于求的局面,08年2月的销售情况达到近几年的销售谷底,随之预售面积的投放也有所减缓,2—5月供销比有所下降,房展会的举办和各种优惠活动的推出,需求在5月份得以集中释放,一线城市价格的持续下跌和“救市”论的传播加重了观望的气氛,供求比明显上升;

    第二阶段:期待在传统“金九银十”挖到一桶金的开发商加快了预售证的取得,预售面积在9月份达到峰值,但并未得到等待“抄底”客户的认可,出现“量跌价低”的尴尬局面;

    第三阶段:10月份大幅度减少了预售面积,在一定程度上削弱了供销比之间的矛盾,11月份出现了量价齐飞难得的盛况,但主要原因是新政税费减免后的延迟签约、开盘过后集中签约,多种营销活动展开的结果,虽然存在一定的偶然性,但给这个寒冬带来了丝丝暖意。

    2008年1—11月郑州市商品住宅预售面积为732.21万平方米,销售面积为501.12万平方米,供求比为1.46,与商品房的供求比基本保持一致,截止到11月,商品住房(包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州矿区)累计可售面积为647.56万平方米。

价格走势

 

 

    河南省社情民意调查中心3月份对郑州市民做的房地产楼市“拐点”调查,结果显示:市民普遍认为郑州楼市会稳定运行,不会出现大涨和大跌,郑州商品住房实际销售价格约为4300元/平方米,受经济适用房的影响,08年商品住房在4000元/平方米左右浮动。

区域简析

 

    2008年郑州住房大量投放,其中商品房开工面积达到1680万平方米,远远超过去年的开工面积。金水区以其绝对的地理优势销售2003270.73平方米稳坐销冠宝座,09年伴随着管城区、中原区诸多城中村改造项目的投放,这些区域将会出现新的居住社区。

投资需求

 

 

    郑州市6月份投资意向调查的上组数据显示,上半年市民有对房地产投资的意愿为15.23%,下半年投资房地产的意愿下降到7.40%,楼市冰冻让人们对房产是否贬值产生了严重的怀疑,而对保险、外汇、国债类有稳定性收益的产品投资意愿上升。

套型需求

 

 

    受传统住房观念影响,套型销售面积以90平方米以上为主,但在90/70政策的引导下,在08年有了明显的改善,从11月份与1月月末累计销售情况来看,前者在90平方米以下套型所占比例都有不同程度的增加,在90平方米以上套型所占比例都有了不同程度的减少。

二手房市场

    2006年,二手房销售18442套,面积158.89万平方米;2007年,二手房销售17803套,面积156.38万平方米。2008年1—11月,二手房销售11091套,面积96.73万平方米,出现连年减少现象。

 

    郑州市二手房的每月销量围绕9万平方米上下浮动,二月份因非住宅价格的成交拉升了房价,价格基本保持稳定,新政对二手房税费的减免每套约可节省2万元左右,在一定程度上刺激了二手房市场,但不构成决定交易的主要原因。

2009年市场发展预测(2009年郑州仍将在供应充裕,需求方态度谨慎的背景下运行,同时陆续建成的保障性住房也将对市场产生冲击,开发商如何适应买方市场特征,达成销售,将是这一年的主题。)

1、保障性住房供应增加,未来3年,郑州市保障性住房建设用地计划供应2100亩,将在未来三年内提供经济适用房约41333套和6500套廉租住房,首批限价房试点也已于2008年底动工。

2、由于刚性需求的存在和开发商所面临的资金困难,团购将愈来愈受到开发商重视。

3、客户日趋理性,达到心理价位才出手,只有品质过硬、高性价比的产品才能赢得市场。

4、买方市场客户置业心态更趋谨慎,不但考虑入住的时间,更多希望能目睹到货真价值的商品,购买现房,这对开发商的资金链提出了更高的要求。

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